El retracto de colindantes es el derecho real de adquisición preferente que permite al propietario de una finca rústica subrogase en el lugar del comprador cuando éste no es colindante y se vende una finca rústica cuya cabida no excede de una hectárea.
Por tanto, si somos propietarios de una finca rústica y nuestro colindante ha procedido a vender su finca -también rústica- a un tercero que no es ni colindante ni copropietario de la misma, tenemos derecho a ejercitar la acción de retracto legal de colindantes, es decir, a subrogarnos en el lugar del comprador de la finca vendida.
Así lo disponen los artículos 1.523 y siguientes de nuestro Código Civil, en los que se regulan los requisitos que han de concurrir para que pueda prosperar una acción de retracto:
- Tanto la finca objeto de retracto, como la finca propiedad del colindante que pretende ejercitar la acción, han de tener la condición de rústicas, sin que puedan ser urbanas.
- La finca a retraer no debe exceder de 10.000 m2 de superficie.
- Si las fincas aún siendo colindantes estuvieran separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, no procederá el retracto.
- El derecho debe ejercitarse dentro de los nueve días naturales desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
Al margen de la regulación que nos proporciona el Código Civil, el artículo 27 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias introdujo una nueva figura del derecho de retracto de colindantes, dando un tratamiento privilegiado cuando el retrayente es una Explotación Agraria Prioritaria. Dicho artículo dispone que ¨Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.”
El plazo para ejercitar este derecho será el de 1 año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de 60 días contados desde la notificación.
Por tanto, hablamos de dos figuras distintas con una misma finalidad, y para lo que se prevén dos tratamientos jurídicos diferenciados.
Por todo lo anterior, si quiere consultar alguna cuestión relacionada con el derecho de retracto no dude en acudir a nuestro despacho, en arlea abogadas estaremos encantadas de asesorarle.
